韩世同：57亿！恒大连拿万顷沙两商住地到底划不划算？

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楼市日日谈

2019年8月20日（第112期）

话题概述

近日，南沙万顷沙有两宗巨无霸商住地块出让，两宗地块均位于自贸试验区万顷沙保税港加工制造业区块内，旁边就是保利电商港、唯品会，几公里处是在建的恒大新能源汽车项目。单体面积超10万+平，两宗地总建筑面积也达64万㎡，总起拍价57.2亿。 

这两宗地块都是以底价成交，且均被恒大拿下！其中2019NJY-10地块成交总价24亿，成交楼面价9554元/㎡（扣除配建后）；2019NJY-11成交总价33亿，成交楼面价9801元/㎡（扣除配建后）。

楼市观察家韩世同

今天，本来还不知道想谈些什么，早上打开微信看到几乎所有的广州房产方面的公众号都在报道“57亿！恒大连拿两地，重仓布局南沙万顷沙，底价取得两块巨无霸的商住地”，这则信息包含的内容有很多，关注点也很多。

我看到有接近十篇的有关报道，其中很多都有谈到恒大时隔六年之后再度出手在广州拿地。广州是恒大的发源地，最早在工业大道金碧花园发展，然后逐步在金沙洲和清远等等，都有很大的发展，甚至包括在珠江新城也有一些楼盘的发展，但是将近六年恒大都没有在广州拿地了，这次再度拿地，表达了什么意思呢？

恒大在前些年里，把重心转移到了深圳，据称在深圳获得了很多土地的资源，然后把总部的很大一部分迁到了深圳，广州也有恒大的总部，就形成了双总部的机制。这次再度回到广州发展，显然是跟恒大的新能源汽车的发展计划是相关的。

今年，恒大已经三次在广州的土地市场和投资领域亮相了。引人关注的是四月份取得了万顷沙新能源汽车城的产业用地；六月份的时候与广州市政府签合作协议，马兴瑞省长也参加了签字仪式，当时恒大号称要投资1600亿建三大汽车部件厂，一个是车体，一个是电池，还有一个是电动机，这三大厂构成一个完整的新能源的生产基地；这次时隔两个月在八月份又拿了这两块商住地块。

以我来看，恒大如果是作为产业配套的住宅用地的话，它的价格按照市场的商品住宅的价格来招拍挂，相对于富士康好像也是取得了一些产业配套的宿舍住宅方面的用地，这两个可能是有差异的。我们看到大型的企业，包括当年的丰田在南沙取得住宅宿舍配套的用地也是相当便宜的，应该是接近产业用地的地价，而恒大则是按商品住宅用地的地价配地。

这里有两个参考系数，第一个参考系数，是之前周边房企拿地的地价大体也是9000多/平方米的商住用地的楼面地价；第二个参考系数，是周边现在大概商品住宅房价是2万左右/平方米，按这个价格来看恒大的地价还算是合理，没有“面粉跟面包一样贵”，至少还有50%是可以作为成本、利润、税收等等的空间来平衡。我觉得这个作为商住用地还算是合理的地价，但是要作为产业住宅配套的用地显然是偏高的。

我也看到了一些报道说恒大的汽车产业已经开始动工，恒大是要求尽快投产的。我原来对恒大的1600亿在南沙建厂是非常认同和看好的，但是恒大在广州签约不久，在沈阳又签了一个也是同样投资的1200亿建厂的项目，这就反而让我有点担心了。恒大如果下定决心全力以赴去做一件事，我相信是一定可以做好的。但是同时一南一北，投资兴建两个接近类型的新能源汽车厂，投资规模也差不多，会不会扩张太快了？会不会有投资的资金压力？会不会有经营管理的压力？会不会有市场销售的压力？毕竟投资设厂一开始就100%全部的投下去，再逐渐根据市场需要和生产能力一台一台地将汽车生产出来，然后再去一台一台地销售，这样才能够逐渐地回本，这种的压力恐怕是非常巨大的。

这是不能用房地产的投资逻辑，就是全部投资然后在短期之内全部都销售回笼。汽车厂不能拿来卖，而只能是靠卖汽车来回笼资金，2800亿的巨额投资，我觉得还是一个非常大的投资压力，这也考验恒大的投资运营的承受能力，考验恒大跨行业和多元化的转变的应变能力，直接关系到这次新能源汽车方面转型能否成功。我觉得恒大如果投资过度的话，还是有风险有压力的。

本文部分图片来源于网络

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